Immobilier, achat, vente et locatif

Comment rédiger un plan d’affaires pour une société immobilière à rendement fixe

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Flipper des maisons fait une bonne télé-réalité, mais cela peut aussi faire de bonnes affaires. Ce qu’ils ne montrent généralement pas à l’écran dans des émissions comme Flip ou Flop, c’est que la rédaction d’un business plan est indispensable.

Si vous envisagez de créer une entreprise qui rachète des maisons, les répare et les revend à profit, la première étape consiste à rédiger un plan d’affaires. La rédaction d’un plan d’affaires pour une société immobilière vous aidera à préciser vos objectifs et à créer une feuille de route vivante, un outil pour construire votre entreprise. Consultez les échantillons de plans d’affaires pour sociétés immobilières pour vous inspirer. Ils sont téléchargeables gratuitement.

Il existe quelques types de plans d’affaires en fonction de vos objectifs. Si vous cherchez à obtenir des investissements ou un prêt bancaire, un plan d’affaires traditionnel est ce dont vous avez besoin. Si vous voulez mettre en place un plan stratégique pour tracer le potentiel de croissance de votre entreprise, vous pouvez envisager un Plan d’affaires minceur.

Ce guide vous guidera à travers les étapes de la rédaction d’un plan d’affaires complet pour votre société immobilière. Mais sachez qu’un plan allégé partage tous les mêmes éléments qu’un plan d’affaires traditionnel, il est juste plus court.

Quel que soit le type de plan que vous choisissez, n’oubliez pas qu’un plan d’affaires est un document vivant. Vous devez le revisiter régulièrement au fil du temps. Fixez un temps spécifique chaque mois pour le revoir, en comparant les prévisions aux réalisations et en révisant si nécessaire. Les hypothèses changent en fonction de l’expérience, et votre plan d’affaires devrait changer en même temps que ces hypothèses. Il peut être un outil puissant pour fixer et atteindre des objectifs en tant qu’agent immobilier.

Résumé exécutif

Le résumé exécutif donne un aperçu de votre société immobilière et de vos projets. Limitez-le à une ou deux pages. Il sert de version miniature de l’ensemble de votre plan.

Assurez-vous donc de le rédiger en dernier, après avoir déjà réfléchi aux autres sections de votre plan d’affaires. Les investisseurs liront votre résumé et décideront si cela vaut la peine ou non de lire le reste du plan. Veillez donc à y consacrer des efforts. Mais restez bref.

D’abord, vous voulez établir la vue d’ensemble de vos services : Immobilier pur ? Immobilier et hypothèque ? Et le travail sur les titres ? Vous voudrez également résumer certaines informations structurelles et financières. Par exemple, s’agit-il d’une société en commandite ou d’une société à responsabilité limitée ?

Considérez cet exemple : une entreprise en démarrage se spécialise dans la réparation et le flipping de propriétés résidentielles en achetant des maisons ayant besoin de réparations, en les rénovant, puis en les remettant sur le marché.

Votre résumé exécutif comprendra les sections suivantes

  • Qui vous êtes : Le nom de votre entreprise, son emplacement et ses coordonnées.
  • Ce que vous offrez et le problème que votre entreprise résout : Que propose votre entreprise et pourquoi est-elle nécessaire ? C’est votre proposition de valeur.
  • Marché cible : Qui est votre acheteur idéal ? Cherchent-ils une maison pour débutants ou une résidence plus permanente ? Soyez précis.
  • Concurrence : Qui d’autre offre des services similaires ?
  • Équipe: Qui fait partie de votre équipe de direction ?
  • Résumé financier : Expliquez votre modèle économique, vos coûts de démarrage, vos revenus et vos responsabilités envers l’entreprise. Mentionnez vos besoins de financement.
  • Milestones et traction: Comment avez-vous validé qu’il y a un besoin pour votre entreprise dans votre emplacement ?

Positionner l’opportunité de votre entreprise

Maintenant que vous avez une idée de ce que vous devez inclure dans votre résumé exécutif, rangez cette info pour l’avenir.

Il est temps de commencer à rédiger votre plan. Commencez par la section des opportunités puisque vous rédigez le résumé exécutif en dernier. Les prochaines sections de votre plan décriront collectivement l’opportunité commerciale de votre entreprise. Vous aborderez le problème que vous avez identifié et la solution que votre entreprise propose. Ensuite, vous réfléchirez à votre client idéal, à votre concurrence et à vos opportunités de croissance.

Cette section de votre plan d’affaires décrit les services que vous fournissez et comment ils bénéficient à vos clients.

Problème et solution

Pensez au problème spécifique que votre société immobilière se propose de résoudre. Qu’est-ce qui manque sur le marché, quelque chose que vos concurrents ne fournissent pas ou pas assez ? La solution.

Le problème : El Paso est un marché immobilier chaud avec beaucoup de jeunes et de familles qui cherchent des maisons à bas prix. Souvent, ils ne veulent pas rénover eux-mêmes une propriété et préfèrent emménager rapidement dans une maison retapée.

La solution: PARE prend en charge le coût des rénovations pour les jeunes qui n’ont pas le temps, les connaissances ou l’argent pour le faire eux-mêmes. Réfléchissez à ce qui distingue votre société immobilière de la concurrence. Par exemple, PARE s’appuie sur ses capacités de « house-flipping » pour acheter des biens à moindre coût et les revendre à un prix plus élevé.

Lorsque vous rédigez cette section de votre plan, pensez à discuter avec des clients ou des clients potentiels pour vous assurer que vous résolvez un problème réel pour eux.

plan d'affaire

Marché cible

Votre marché cible est constitué de vos clients potentiels idéaux. Cette section clarifie qui ils sont, et combien ils sont.

Par exemple, PARE répare et retourne des maisons sur le marché immobilier d’El Paso. Avec un âge médian de 33 ans et un revenu médian par ménage de 37 172 euros, El Paso est un marché de choix pour vendre des maisons rénovées à de jeunes célibataires et à de nouvelles familles qui ne veulent pas supporter le fardeau de refaire elles-mêmes une maison.

Une analyse de marché formelle peut aider à vérifier qu’il existe un besoin pour votre pratique particulière dans l’emplacement prévu. Vous souhaitez également mener à la fois une étude de marché primaire et secondaire.

Votre section sur le marché cible devrait comprendre

TAM, SAM, et SOM

TAM, SAM, et SOM signifient marché total disponible (TAM), marché disponible segmenté (SAM), et part du marché (SOM).

Ici, vous examinez la différence entre le fait de cibler tout le monde (toutes les personnes de votre région qui cherchent des maisons), par rapport à vos clients idéaux (il s’agit peut-être de ceux qui sont prêts à payer un supplément pour une maison déjà rénovée), par rapport au nombre d’acheteurs de nouvelles maisons que vous pensez pouvoir atteindre de manière réaliste au cours de vos premières années.

L’idée ici est que tout le monde ne sera pas un client idéal.

Personnalité de l’acheteur

Créez un personnage qui représente votre client idéal. Il pourrait s’agir d’un homme de 35 ans avec une jeune famille, à la recherche de sa première maison de démarrage.

Demandez-vous ce dont il a besoin de votre part en tant que société immobilière. Réfléchissez aux services que vous pouvez proposer pour répondre à ces besoins. Adaptez votre marketing et votre plan de vente pour attirer davantage de personnes comme votre client idéal.

Clients clés

Si vous vendez principalement à des consommateurs, vous pouvez sauter cette section et passer à autre chose. Elle est plus importante pour les entreprises qui vendent à d’autres entreprises.

Vous pourriez envisager des partenariats avec des entreprises locales qui renverront les gens vers vos services immobiliers.

Concurrence et matrice de concurrence

Listez les concurrents, il y en a beaucoup sur des marchés très fragmentés comme l’immobilier et analysez ce qui les rend compétitifs.

En raison de la nature concurrentielle du marché, il est devenu courant pour les gens de se décider entre les agents immobiliers à service complet et les agents immobiliers qui facturent un frais par service. Des prix compétitifs et des services supplémentaires sont d’autres moyens pour les sociétés immobilières de rester compétitives. Voici quelques services que vous devriez fournir en tant qu’agent immobilier.

Produits et services futurs

Nommez les produits/services que vous proposerez à mesure que votre entreprise gagnera de l’argent et que votre marché développera de nouveaux besoins.

Peut-être que vous voulez passer du statut d’agent immobilier solo qui retourne des maisons sur le terrain à celui de gestionnaire d’une équipe immobilière. Cette transition peut vous libérer du temps pour poursuivre plus de clients au lieu de vous occuper des rouages de l’entreprise au quotidien. Peut-être voulez-vous vous étendre aux marchés immobiliers internationaux et atteindre une clientèle mondiale. Ou peut-être voulez-vous avoir une spécialisation secondaire, comme la transformation de vieux entrepôts en condos.

Décrivez vos grandes idées pour l’avenir dans cette section.

Exécution : comment votre entreprise va répondre à l’opportunité

La section exécution décrit comment vous allez maximiser l’opportunité pour votre entreprise.

Les composantes de cette section comprennent

  • Votre plan de marketing et de vente
  • Partenariats ou alliances stratégiques
  • Votre plan d’opérations
  • Votre équipe et les informations sur l’entreprise
  • Plan financier
  • Les jalons et les mesures que vous devrez atteindre pour être viable
  • Vos principales hypothèses et risques
  • Votre demande de financement et votre stratégie de sortie, le cas échéant

Plan de marketing et de vente

Dans votre plan de marketing et de vente, vous en direz plus sur la façon dont vous allez séduire le marché de votre région.

Par exemple, en 2018, Trulia a classé El Paso dans les cinq marchés immobiliers les plus chauds sur 100 des zones métropolitaines les plus peuplées du pays. Il a qualifié la ville de « marché chaud pour les jeunes et les célibataires ». Ces classements aident les sociétés immobilières à fournir les services qui correspondent le mieux au marché de leur région.

En savoir plus sur la réalisation d’une étude de marché avant de trop vous fixer sur cette partie de votre plan.

Ce qu’il faut inclure

  • Positionnement : Décrivez comment vous allez présenter votre entreprise au marché. Le positionnement d’une société immobilière sera spécifique à votre emplacement et aux segments de marché que vous ciblez. Créez une déclaration de positionnement pour vous aider à clarifier vos pensées.
    • Utilisez ce modèle pour vous aider : « Pour description du marché cible qui besoin du marché cible, comment notre offre commerciale répond au besoin. Contrairement à concurrence clé, il caractéristique la plus distinctive. »
  • Pricing : Concevez votre tarification de manière à couvrir vos coûts et à correspondre au taux du marché. Vous voudrez connaître les prix moyens de vente et de location dans la région. Vous voudrez connaître le temps moyen qu’il faut à une maison sur le marché pour se vendre. Et vous voudrez connaître le mois moyen d’offre, ou le temps qu’il faudra aux maisons actuellement sur le marché pour se vendre.
  • Promotion : Expliquez votre plan de publicité et vos tactiques de marketing, qu’ils soient en ligne, imprimés ou en réseau. Une société immobilière peut envisager de s’associer à un site d’inscription en ligne, d’organiser des visites de quartier ou d’utiliser une éventail d’autres tactiques de marketing. Les photos aident vos annonces en ligne à attirer les spectateurs, et de nombreux sites d’inscription autorisent jusqu’à 12 photographies d’une propriété. Envisagez d’engager un photographe professionnel car les visuels sont si importants.
  • Alliances stratégiques : Dressez la liste des personnes ou des organisations avec lesquelles vous travaillez, comme les sites d’inscription tiers. Cette liste comprendrait des sites et tout partenariat avec des entreprises locales. Vous aurez également besoin de consulter divers spécialistes pendant que vous retournez la maison. Ces partenaires peuvent être des avocats, des entrepreneurs, des évaluateurs et des fournisseurs de matériaux. Allez-vous agir en tant que flipper et agent pour toutes les maisons, ou allez-vous parfois flipper une maison et vous associer à un autre agent immobilier pour vous trouver un acheteur ? Il existe une foule d’organisations avec lesquelles vous pourriez former des partenariats, ou que vous pourriez simplement consulter comme ressources pour votre société immobilière.

Pour plus d’idées sur la façon de commercialiser votre société immobilière, lisez comment planifier et mettre en œuvre plus de techniques de marketing immobilier.

Opérations

La section des opérations couvre le fonctionnement de votre entreprise, de la logistique à la technologie.

Sourcing et exécution

C’est la façon dont vous recevez vos « produits » d’autres fournisseurs et dont vous les livrez à vos clients.

« Livrer » des maisons aux clients n’est pas votre objectif. Au contraire, vous attirez des clients pour qu’ils achètent les maisons que vous vendez. Cependant, lorsque vous démarrez votre société immobilière, vous voudrez travailler sur l’établissement et le maintien de contacts en tant que clients potentiels. Ces clients vous fourniront les premières maisons que vous pourrez mettre sur le marché.

Technologie

Les sociétés immobilières utilisent maintenant une variété de nouvelles technologies passionnantes.

Les gens du métier prédisent que la technologie se développera pour générer plus de insights basés sur des données sur les espaces qui donnent la meilleure valeur aux résidents. D’autres prédisent que les modèles d’évaluation automatisés fourniront des informations plus sophistiquées sur les revenus et les dépenses, remplaçant éventuellement les analystes financiers.

Les plateformes de médias sociaux, de Facebook à Snapchat, offrent des géofencing opportunités publicitaires qui permettent aux agents immobiliers de trouver leurs clients et investisseurs potentiels sur leurs Smartphones. Notarize fournit des services notariaux en ligne sécurisés, une nécessité pour une activité à forte teneur en signatures.

Documentation et stockage d’informations

Trouvez un système d’archivage qui fonctionne pour vous. Veillez à former tout le personnel pour qu’il s’en tienne au système. Envisagez de créer des sauvegardes électroniques des documents papier. Créez des PDF d’e-mails pour les stocker. Recherchez les meilleures pratiques de gestion des documents, surtout lorsque vous traitez des informations privées.

Milestones et métriques

Définissez des dates de début, des dates de fin et des budgets pour des jalons spécifiques, avant et après le lancement de votre entreprise. Fixez des jalons mesurables et réalisables. Les jalons peuvent concerner n’importe quel aspect de votre société immobilière, tant qu’ils mettent l’accent sur la croissance. Pour les métriques, décidez des chiffres à vérifier régulièrement pour suivre la santé de votre entreprise.

Les métriques clés pour une société immobilière pourraient inclure

  • Commission moyenne par vente
  • Changements du prix moyen vendu au fil du temps
  • Nombre de jours passés à retourner une propriété
  • Nombre de jours qu’une propriété passe sur le marché
  • Coût moyen pour retourner une propriété
  • Nombre de visites par vente
  • Pourcentage de différence entre le prix demandé et le prix de vente

Cette section doit également inclure des exemples de traction, des hypothèses clés et des risques

  • Traction : Revenez sur les principales étapes que vous avez franchies. Ces jalons démontrent que votre modèle économique fonctionne et que vous répondez à un besoin de votre marché. La traction est la façon dont vous convainquez les investisseurs que vous êtes digne de financement.
  • Principales hypothèses et risques : Reconnaissez les hypothèses sur lesquelles vous fondez votre entreprise. Essayez de prouver qu’elles sont justes si vous le pouvez. Discutez également des risques afin que les investisseurs sachent que vous avez envisagé ce qui pourrait mal tourner et que vous avez un plan pour faire face aux difficultés. Le marché immobilier est lié à l’économie globale. Les fluctuations économiques peuvent affecter la capacité et la volonté des gens à acheter une maison. Lors du flipping d’une maison, l’évaluation de la propriété peut être un risque. Vous pourriez payer trop cher lors de l’acquisition d’une maison et ne pas faire de profit lors de sa vente. Vous ne pouvez jamais être vraiment sûr à 100 % que vous avez évalué une maison pour exactement ce qu’elle vaut.

Vous devez également vous préparer à ce que des coûts inattendus surviennent au cours du processus de flipping. Peut-être que vous découvrez de la moisissure noire sous l’évier de la cuisine dans une maison que vous flippez. Évitez d’acheter des maisons en mauvais état. Effectuez une inspection de la maison avant d’acheter, ou au moins examinez la maison avec quelqu’un qui s’y connaît en plomberie, en électricité, etc. Et évitez les rénovations qui diminuent réellement la valeur de revente. L’ajout d’une piscine, par exemple, peut rebuter les acheteurs en raison des risques qu’elle crée. La nature présente aussi des risques.

Les propriétés que vous achetez, retournez et vendez existent dans des environnements donnés et sont exposées à tous les risques de ces environnements, des catastrophes naturelles au changement climatique. Il existe de nombreuses ressources sur la gestion des risques pour les agents immobiliers.

Équipe

Votre équipe peut être plus importante que votre produit ou service. Décrivez ici votre équipe, même s’il ne s’agit que de vous et d’une réceptionniste qui répond au téléphone dans votre immeuble de bureaux.

  • Équipe de directionet qualifications : Décrivez qui travaille pour ou avec vous, ce qu’ils font et combien vous les payez. Compilez les détails de leur expérience et de leur formation pertinentes.
  • Plans d’embauche : Décrivez qui, le cas échéant, vous devez embaucher pour combler les lacunes en matière de compétences dans votre équipe de direction et combien vous prévoyez des payer.

Si vous allez acheter et vendre des maisons en équipe avec d’autres agents immobiliers de votre entreprise, assurez-vous de donner à vos clients les coordonnées de tous les membres de votre équipe.

Présentation de l’entreprise

Dans cette section, incluez les informations suivantes sur la structure juridique et organisationnelle de votre entreprise

Il s’agit de la structure de votre entreprise.

  • Déclaration de mission : Votre déclaration de mission exprime vos objectifs pour ce que votre entreprise fait pour ses clients, ses employés et ses propriétaires. Elle se lira comme suit : « Notre mission est de fournir X (services) à Y (clients) par Z (méthodes). »
  • Propriété intellectuelle : Énumérez les brevets dont vous disposez ou qui sont en instance, et mentionnez toute technologie de base que vous concédez sous licence à une autre entreprise. Veillez à éviter toute violation des droits d’auteur lorsque vous créez des images et des publicités pour commercialiser votre entreprise.
  • Structure juridique et propriété : Expliquez votre structure d’entreprise et qui en est le propriétaire.
  • Site de l’entreprise : Décrivez l’emplacement de l’entreprise et les installations qu’elle possède. Par exemple, PARE réside dans un bâtiment de bureaux partagés où elle loue des espaces privés aux côtés d’autres startups.
  • Historique de l’entreprise s’il s’agit d’une entreprise existante : Cela fournit un contexte pour les nouveaux employés potentiels.

Plan financier

Votre plan financier vous aide à suivre vos finances afin que vous puissiez évaluer avec précision les performances de votre entreprise.

Incluez ces éléments clés

  • État des résultats : Il explique comment votre entreprise a réalisé un bénéfice ou subi une perte pendant une période donnée (généralement trois mois) en énumérant tous les revenus et toutes les dépenses, puis en documentant le montant total du bénéfice net ou de la perte.
  • État des flux de trésorerie : Documentation de la quantité d’argent que l’entreprise a apporté, de la quantité qu’elle a payée et du montant de son solde de trésorerie de clôture (sur une base mensuelle).
  • Bilan : Instantané de la performance de votre entreprise à un moment donné en incluant le montant que vous avez en banque, ce que vos clients vous doivent et ce que vous devez à vos fournisseurs.
  • Prévision des ventes : Projections de ce que vous pensez vendre dans un délai donné (1 à 3 ans).
  • Ratios commerciaux : Comparaisons des données financières de votre entreprise avec les chiffres du profil de l’industrie.
  • Personnel plan : Les coûts des employés.
  • Utilisation des fonds : Nécessaire si vous cherchez un investissement ou un prêt. Cette section explique comment vous allez utiliser l’argent des investisseurs, que ce soit pour le marketing ou l’achat de stocks.
  • Stratégie de sortie : Nécessaire si vous recherchez un investissement. Cette section comprend un bref plan sur la façon dont vous allez éventuellement vendre votre entreprise. Vous pourriez la vendre à une autre entreprise ou au public. Dressez la liste de quelques entreprises auxquelles vous pourriez éventuellement vendre votre entreprise. C’est important pour les investisseurs, car cela leur indique comment ils pourront tirer profit de leur investissement.

Envisagez également les coûts de démarrage. Lorsqu’ils réparent et transforment des maisons, les agents immobiliers doivent d’abord tenir compte de quatre coûts clés

  • Coût d’acquisition de la propriété
  • Coût de la réhabilitation et des réparations
  • Coûts de portage pour retourner une maison
  • Coût de la commercialisation et de la vente

La télé-réalité induit les téléspectateurs en erreur s’ils repartent en pensant que le prix d’achat, le prix de réparation et le prix de vente sont les seules dépenses qu’ils doivent prévoir pour retourner une maison.

Si vous faites appel à un tiers pour trouver des propriétés à flipper, vous lui devez une commission d’intermédiaire. Si vous contractez des prêts pour acheter des propriétés, attendez-vous à payer des intérêts puisque vous ne savez pas quand vous finirez de flipper et de vendre la propriété.

Et vous voulez payer une assurance sur les propriétés que vous flippez. Les flippers recommandent de payer plus qu’une police de propriétaire de base puisque des risques supplémentaires viennent avec les rénovations. Prévoyez d’assumer toutes les dépenses, pas seulement les basiques.

Appendice

L’appendice offre un espace pour tous les tableaux, graphiques, images ou autres éléments qui n’ont pas trouvé leur place dans les autres parties du plan d’affaires. Les grands ensembles de données ou les aides visuelles peuvent être distrayants s’ils se trouvent au milieu du plan. Au lieu de cela, gardez-les ici.

Vous pouvez inclure des versions élargies de vos prévisions de ventes et d’autres données financières. Ou vous pouvez inclure des plans de personnel qui s’étendent plus loin dans le futur et afficher les coûts d’assurance des employés. Vous pouvez également inclure des hypothèses générales sur les taux d’imposition et d’intérêt dans les mois à venir.

Conclusion

Maintenant, revenez en arrière et rédigez votre résumé exécutif ! Une fois que vous avez terminé la rédaction de votre plan d’affaires, envisagez les prochaines étapes, telles que l’étude de marché et la stratégie de marque. Pour vous aider à démarrer, vous pouvez télécharger gratuitement notre modèle de plan d’affaires traditionnel ou notre modèle de plan minceur. Il peut également vous aider à parcourir le processus de rédaction de votre plan d’affaires lorsque vous serez prêt à vous lancer.

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