Procédure d’expulsion : quelles sont les démarches à effectuer ?

Un propriétaire bailleur n’est jamais à l’abri d’un manquement du locataire à ses devoirs. Selon la gravité des faits (loyers impayés, trouble anormal du voisinage, usage illicite du logement…), il peut être nécessaire de procéder à son expulsion. Cette procédure radicale est notamment nécessaire lorsque le locataire refuse de quitter les lieux malgré la résiliation du bail d’habitation. Au vu des conséquences d’une expulsion pour le locataire, une procédure stricte est à respecter par tout propriétaire bailleur souhaitant reprendre la jouissance de son logement loué. Ainsi, la voie judiciaire est ici un passage obligé afin d’expulser son locataire en toute légalité. Les services d’un huissier de justice (aujourd’hui reconnu en tant que commissaire de justice) seront également indispensables pour signifier l’expulsion au locataire et pour procéder à cette expulsion le cas échéant. Voici une présentation détaillée de la procédure d’expulsion…

Quand demander l’expulsion d’un locataire ?

Une expulsion ne peut pas être décidée du jour au lendemain. En effet, le droit français impose plusieurs étapes avant d’aboutir à l’expulsion définitive d’un locataire.

Dans un premier temps, le bailleur devra par conséquent avertir le locataire de ses manquements par rapport au contrat de bail et tenter si besoin de trouver une solution à l’amiable. Il peut s’agir par exemple de proposer un délai de paiement pour une situation de loyers impayés.

Si malgré tout le litige persiste, le propriétaire bailleur peut assigner en justice son locataire. Dans ce cas de figure, deux situations sont à distinguer :

1. le contrat de bail contient une clause résolutoire ;
2. le contrat de bail ne contient pas de clause résolutoire.

Dans les deux cas, l’expulsion du locataire est possible par voie judiciaire, mais nécessite de respecter une procédure quelque peu différente.

Un contrat de bail avec clause résolutoire

Dans ce cas, le bailleur devra obligatoirement faire parvenir un commandement de respecter ses engagements à son locataire par le biais d’un commissaire de justice, avant toute procédure judiciaire.

À la réception de ce commandement, le locataire peut contester les manquements qui lui sont reprochés. Le locataire est alors invité à saisir le juge des contentieux de la protection de son domicile.

Si malgré cela le locataire ne respecte pas ses obligations, le propriétaire bailleur peut saisir le juge des contentieux de la protection afin de faire constater l’application de la clause résolutoire avec la résiliation du bail d’habitation et prononcer l’expulsion du locataire.

Un contrat sans clause résolutoire

Sans clause résolutoire, le propriétaire bailleur doit directement saisir le juge des contentieux de la protection.

Le juge des contentieux de la protection saisie examinera alors la requête du bailleur ainsi que les faits reprochés au locataire.

Lorsque l’expulsion est prononcée par le juge, c’est au bailleur propriétaire d’en avertir le locataire en faisant signifier ce jugement à ce dernier par un commissaire de justice. Le commissaire de justice va dès lors faire parvenir un commandement de quitter les lieux au locataire.

À la date de cette signification, le locataire dispose d’un délai de 2 mois pour quitter les lieux. Ce dernier peut également demander un délai supplémentaire au juge de l’exécution du lieu de son domicile.

Combien de temps dure une procédure d’expulsion ?

Une procédure d’expulsion est par nature une procédure judiciaire longue. En effet, le locataire dispose d’un délai de 2 à plusieurs mois pour régulariser sa situation vis-à-vis de son bailleur. Pour une situation d’impayés, le juge des contentieux de la protection saisie peut ainsi accorder un délai de paiement allant jusqu’à 3 ans maximum au locataire. Il est à noter que ce cas reste exceptionnel et réservé aux situations ne permettant pas d’assurer un relogement décent à une personne en grande fragilité, que ce soit due à son âge, son état de santé ou sa situation familiale.

Une fois l’expulsion prononcée par le juge, encore faut-il faire exécuter cette expulsion lorsque le locataire ne déménage pas de lui-même. Dans ce cas, le propriétaire bailleur devra faire appel à un commissaire de justice. Là encore, les règles sont strictes. Le commissaire de justice ne peut procéder à l’expulsion que pendant les jours ouvrables, entre 6 h et 21 h. De plus, aucune expulsion n’est possible pendant la trêve hivernale qui s’étend du 1er novembre au 31 mars inclus.

En outre, si le locataire refuse toujours de quitter les lieux malgré la présence du commissaire de justice à son domicile, le commissaire de justice devra de nouveau tenter de procéder à l’expulsion avec le concours de la police ou de la gendarmerie nationale. Dans ce cas, il est également essentiel de demander l’accord du préfet.

Que se passe-t-il si le locataire refuse de quitter les lieux ?

Lorsque le commissaire de justice se présente au domicile du locataire pour procéder à son expulsion, ce dernier peut refuser de lui ouvrir la porte. Dans ce cas, le commissaire de justice n’est pas autorisé à entrer dans le logement. Il dresse alors un procès-verbal de tentative d’expulsion en décrivant de manière précise et objective les faits.

Dans ce cas, le commissaire de justice peut demander au préfet le concours de la police ou de la gendarmerie nationale pour procéder à l’expulsion du locataire. Si le préfet refuse, le propriétaire bailleur est fondé à demander une indemnisation.

Lorsque le préfet accepte, le commissaire de justice peut de nouveau se rendre au domicile du locataire à expulser avec la présence de la gendarmerie ou de la police et d’un serrurier.

Une fois entré dans le logement, le commissaire de justice dresse un inventaire précis des biens présents avec une indication de leur valeur marchande dans un procès-verbal d’expulsion. Ce procès-verbal devra également contenir de manière apparente l’obligation pour le locataire de retirer ses biens meubles dans un délai de 2 mois de ce logement. Dans le cas contraire, les biens présentant une valeur marchande seront vendus aux enchères. Les documents importants pour le locataire tels que ses papiers d’identité seront conservés sous enveloppe scellée jusqu’à ce que ce dernier les réclame, pendant une durée maximum de 2 ans.

La procédure d’expulsion nécessite ainsi de respecter plusieurs étapes et délais pour agir en toute légalité. Garant du respect de cette procédure, le commissaire de justice intervient à différentes étapes de l’expulsion.